Снижение рисков при продаже ипотечной недвижимости

Как известно, период выплаты ипотечного займа занимает достаточно длительное время от 5 до 20 лет. За данный период у заемщика могут возникнуть множество различных непредвиденных ситуаций, при которых необходимо срочно продать ипотечное жилье, которое находится в залоге у банка. Процедура купли-продажи такого жилья гораздо сложнее, чем продажа квартиры, находящейся в собственности. К тому же условия, побудившие заемщика продать ипотечное имущество, могут быть вызваны различными причинами. Так например, заемщик решил сменить регион или страну проживания, либо его доходы значительно повысились и заемщик желает внести доплату и переехать в более дорогостоящее жилье не внося при этом изменений в сумму кредита.

 Также продажа ипотечного жилья может быть обусловлена разводом супругов и разделом имущества, падением доходов заемщика и невозможность дальнейшего выполнения им кредитных условий. В ряде случаев ипотечное жилье продается, поскольку его приобретение носило заемщиком инвестиционный характер. Но такие случаи довольно редки, поскольку после сдачи жилье дорожает не более чем на 30% от первоначальной стоимости, что  в сочетании с условиями по ипотеке далеко не всегда рентабельно, а продажа на стадии строительства происходит по причине финансовых трудностей у заемщика.

В любом случае, при решении о продаже необходимо в первую очередь известить о нем кредитную организацию. И если ранее, специалисты многих банков не торопились снимать обременение и подавать документы в УФРС, то сейчас технология уже отработана и занимает не более 2-3 недель. Также многие банки раньше практиковали мораторий на досрочное погашение кредита, то в свете последних изменений в законодательстве, заемщик имеет право на досрочное погашение кредита в любое удобное для него время. Также следует быть готовым к уплате комиссионных за выдачу разрешения и снятия обременения. Это может быть как фиксированная сумма, так и процент от общей суммы продажи. Многие банки практикуют снятие обременения исключительно после полной уплаты остатка по кредиту.

 Такая схема продажи очень удобна для банка и заемщика, но неудобна для покупателя в плане безопасности сделки. При одновременном снятии обременения и проведении средств на два депозитных счета: для продавца и для банка, при одновременной регистрации сделки в УФРС является одним из наиболее оптимальных вариантов для всех трех сторон. Причем банк и заемщик получают доступ к денежным средствам при регистрации сделки.

Однако, при реализации данной схемы возможен ряд трудностей. Так например, органами УФРС снятие обременения регистрируется в течение пяти, а сделка купли-продажи в течение десяти рабочих дней. Поэтому, при планировании сделки, необходимо заранее согласовывать сроки, когда банк и заемщик могут воспользоваться средствами от продажи.